Все по-разпространено става у нас използването на фирми за управление на нуждите на Етажната собственост, така наречените – външни домоуправители. Освен някои естествени предимства, които дава подобно решение на съкооператорите, съществуват и „подводни камъни“, които в даден момент усложняват ситуацията и комуникирането с подобна фирма. Помолихме колумниста на ИЖ Емил Брандийски да направи свой анализ въз основа на оферти и типови договори, предлагани от три произволно избрани „фирми – домоуправители“
Личното ми мнение. Винаги съм смятал, че никой освен мен няма да се грижи за моя дом по-добре от самия мен. Същото важи и за сграда Етажна собственост.
За да бъде избрана такава фирма, собствениците трябва да отговарят на следните условия.
- Да са хора с възможности.
- Да са задружни и немразещи се по какъвто и да е повод.
- Да са редовни платци.
- Да искат и да са съгласни да наемат фирма за тези услуги.
Липсата на което и да е от тези условия ще доведе до бъдещи неразрешими проблеми.
Ако са изпълнени и четирите условия, е равнозначно дали договорът ще бъде сключен с етажната собственост /ЕС/, или с етажната собственост като юридическо лице. Втората ще има повече задължения към държавата, повече отчетности и по-лесно ще попада под ударите на закона.
Самата идея за тази услуга е създадена за бизнес. Тя е само видимо в услуга на хората от ЕС. Не спестява почти нищо защото:
- Не спестява нищо от сегашните варианти за плащане. Дори понякога ги увеличава, разделяйки плащанията за „режийни“ и „фонд ремонти“, когато това става по банков път.
- За всяко нещо ще трябва решение на общото събрание, или поне на Управителния съвет на етажната собственост (УС на ЕС). Тоест, не спестява от броя на събиранията или решенията на живущите, като дори ги увеличава. С две думи не им пести време.
- Винаги трябва да има един /или няколко/ представители на ЕС, които да са на разположение на фирмата, по каквито и да е поводи. Отчетност, уведомления, осигуряване на достъп на служителите на фирмата, или подфирмите, изпълняващи дейности или услуги, контрол върху тези дейности, Приемане на задължения по уведомяването и увещаването на живущите, относно изпълнението на този или онзи законов нормативен акт. Тоест, тук имаме същата ангажираност на един или няколко живущи.
- Много често фирмата не описва компенсациите при носенето на отговорността от нейна страна при регулярно неизпълнение на сключените по договора дейности.
- Най-голямата отговорност се носи от лицето/лицата, подписали договора. В много от случаите те ща носят материална отговорност както по договора, така и пред закона.
Основен недостатък: Етажната собственост става „роб“ на фирмата по отношение на всички дейности, свързани с етажната собственост.
Фирмата забранява каквато и да е дейност да бъде възлагана на друг изпълнител. ЕС ще е длъжна да се съгласява с ценовата листа за дейностите на Фирмата, с офертите, предложени само от фирмата. ЕС няма да може да контролира цената на услугите, предложени от Фирмата, а просто да се съгласява. При желание за отказ от услугите на фирмата, ще отпаднат гаранциионните срокове по всички дейности, които фирмата е извършила като услуги. Такива са хидроизолациите на покривите, смяната на дограмата на общите части, създаването и подръжката на „чип-система“, домофонна система….и всички други подобни дейности с гаранция над 1 година.
Не е ясно, какво се случва с договорите, сключени от ЕС към момента на сключване на договора с фирмата.
Друг основен недостатък е, че ЕС става солидарен длъжник на всички свои собственици и обитатели.
Никъде в договорите или общите условия не присъстват срокове за изпълнение на пакета от дейности, но е възможно това да бъде описано в друга документация към договора.
Прави впечатление, че с редки изключения договорите са стандартни, но някак си обобщаващи и с разтегливи и подлежащи на интерпретация понятия.
Повечето „капани“ са заложени в Общите условия към договорите, което е паразитно явление. Според мен Общи условия не трябва да има, а всичко трябва да бъде описано в договора между двете страни. Общите условия са еднакви за всички клиенти на фирмите, не подлежат на дискусия и могат да бъдат променяни по всяко време от страна на Изпълнителя, без дори той да се чувства отговорен да уведоми за това потребителите.
Много важно е ЕС да определи ясно и точно „лимит“ на събирането на парите във „Фонд ремонт и обновяване“. Причината е, че по същество ЕС дава на фирмата изпълнител пари по две пера. Фонд за режийни разходи и „Фонд ремонт и обновяване“. Фондът режийни разходи е 1% от МРЗ. С него се покриват неотложните нужди. При недостиг на този фонд, се гласува увеличаването му – до някакъв % над режийните разходи, заради възможността от забавяне на плащане. „Фонд ремонт и обновяване“ е за специфични други дейности. Трябва да има лимит на този фонд, над който той да спре да се събира. Представете си, че сте събрали 10 000 хил. лв. и в момента няма нужда те да бъдат разходвани (говоря от личен опит). В този случай парите ще бъдат на разположение на фирмата Изпълнител и е възможно тя да спекулира или злоупотребява с тях. Пари между двата фонда е забранено по закон.
Често се появяват и много въпроси без отговор:
- От кой фонд ще се плаща на Фирмата изпълнител?
- Ще има ли блокът собствени банкови сметки, различни от тези на фирмата изпълнител? Двата фонда са различни и парите трябва да постъпват в отделни сметки.
- Как ще бъдат защитени тези средства при проблеми на фирмата Изпълнител (фалит, ликвидация и т.н).
- Какви ще бъдат ползите за блока, ако се събере голяма сума по сметките му, а не се използват? Така те просто ще са на разположение на фирмата Изпълнител.
- Ще получава ли блокът банкови извлечения за своите сметки ежемесечно – за да е сигурен в наличността по тях, а не просто лист хартия с написани наличности.
Не на последно място сключването на подобни договори ще улеснят провеждането на политиката на правителството, относно въвеждането в изпълнение на промените в „Закона за енергийната ефективност“. В момента те са неизпълними, а законът е неработещ, като не се изпълнява или изпълнението се отлага за в бъдеще. Фирмите ще станат проводници на държавата по този закон. Те ще обявяват на живущите, че трябва да го изпълнят, с всички съпътстващи дейности към него. Тези дейности за тях са просто бизнес, а за живущите допълнителна финансова тежест и отговорност.
Отрицателните резултати от сключването на тези договори се не по-малко от положителните:
- Не се пести време
- Не се пести отговорност
- Вменяват се повече задължения на живущтите по информиране, оказване на съдействие и финансова ангажираност
- Става дума за пари. Поне двойно по-големи суми от до сега разходваните.
