Всъщност процедурата въобще не е нова, регламентирана е още през 2006 г. в Наредба 6 на Министъра на регионалното развитие и благоустройството, както и с няколко члена в Закона за устройство на територията, и др. нормативни документи, свързани с темата за енергийна ефективност.

У нас за всяка сграда, построена от 2007 г. насам техническият паспорт е задължителен, а пък старото строителство също подлежи на такава процедура. Сроковете за изпълнение на техническите паспорти за сградите преди 2007 г. досега обаче е променян неколкократно като последният такъв е в края на 2022 г.

Дотогава няколко десетки хиляди сгради и стотици хиляди жилищата в тях трябва да се снабдят със строителното тескере. Времето най-вероятно няма да стигне и за това този срок ще бъде удължен, но в обозримото бъдеще процесът по паспортизация ще трябва да приключи.

За да се изготви паспортът няма да е достатъчно само представянето на архитектурни и проектни книжа, ще се извършва конструктивно обследване на сградите, както и други мероприятия „на място“, което ще увеличи продължителността на процеса. Ще е необходим и достъп до индивидуалните имоти на собствениците, което само по себе си е предизвикателство, защото много от тях през годините са извършвали несъгласувани ремонтни дейности.

Рисковете пред паспортизацията не спират само с недостатъчното време. Те дори могат да се окажат критични и за бюджетите на общините. Причината е, че местната власт ще трябва да отговаря финансово за стопаните, които нямат възможност да заплатят за паспортизация.

Да, общините ще могат да търсят похарчените от тях средства с частен съдебен изпълнител, но една такава процедура е тромава и събирането на вземанията ще отнеме време. Само 1000 апартамента в дадена община да откажат паспортизация, това представлява разход на местната власт от порядъка на около 600 хил. – 1 млн. лв.

По същество техническият паспорт ще събере цялата строителна информация за сградите и жилищата в тях, както и образно казано за нивото на енергийната им ефективност – подобен на начина с етикиране на електроуредите. В обявите за имоти на развитите европейски пазари именно този стикер е сред атрибутите на офертата заедно с цената, местоположението и другите специфики на имота. Тези документи ще са необходими и за кандидатстване по редица европрограми, които имат за цел подобряване на жилищния фонд.

Достъпът до събраната информация след паспортизиране на сградите ще осигури на банки, строители, застрахователи, брокери, дружества за управление на имоти и др. много важна информация при сделки с недвижимости. На теория би се ограничила до минимум практиката да се продават имоти със скрити недостатъци, които най-често идват от състоянието на общите части на сградите – покриви, стълбища, мазета, инсталации и др. Именно за това паспортизацията не бива и не може да бъде „претупана“ – защото записаното в нея ще има пряко отражение върху цените на жилищата и офисите.

Друг слабо коментиран въпрос към този момент е резултатът от една паспортизация, който представлява указания към собствениците на сградите за ремонт, възстановяване на проектните характеристики на имотите, както и други предвидени дейности. Т.е. възможно е разходите за тази процедура да бъдат последвани от нови значителни капиталови вложения от собствениците на имоти.

Текстовете в ЗУТ говорят и за друга опасност. Според тях разрешение за експлоатация се издава, като се представи и техническият паспорт на сградата. В тази връзка трябва да се уточни изрично дали сгради ще губят решението за въвеждането им в експлоатация. Паспорт няма да бъде издаван и на незаконните постройки.

В „Икономически живот“ ще продължим да ви информираме за процеса по паспортизация, както и за модернизацията на жилищния фонд у нас, чиято съвсем малка част представлява санирането. Скоро планираме и събитие, на което представители на държавата и общините, строителни експерти, юристи, финансисти и представители на бизнеса ще дискутират тези теми.

Материалът Паспортизацията на сградите – тест и за собствениците, и за властите е публикуван за пръв път на Икономически живот.

Като цяло най-важният и фундаментален въпрос е „Как ще бъдат изхарчени тези финансови средства?“

До момента по фактология са изхарчени 2 млрд. лв. за 1820 сгради, а няколко хиляди сгради са в различен етап на изпълнение на дейностите по тази програма. Другият факт е, че от тук насетне няма да има 100% държавно финансиране. Иначе казано, държавата ще поиска от желаещите да влязат в програмата чрез съучастие в дейността по подобряване на енергийната ефективност. В исторически план, всички опити на правителството да накара хората да участват с какъвто и да е процент в цялото начинание се провалиха с гръм и трясък. Това ни връща в първоначалната изходна позиция как да бъде изхарчен този финансов ресурс. Основните варианти не са много.

Първи вариант: Потребителите отказват да съфинансират тези дейности, които са просто заповед на „Брюксел“. Причините са, че или нямат излишни финансови средства, или не искат да стават „банкови роби“ за следващите 10-20 години. Това е тяхно право и никакви изменения в сега действащите закони или в последващи, които ги правят „задължени лица“ няма да бъде в състояние да промени това.

Втори вариант: Което и да е следващо правителство, да намери начин да финансира в рамките на този финансов ресурс, колкото е възможно повече сгради. Това е най-неудобният за управляващите вариант, защото ще се наложи да бъдат подобрени достатъчно на брой сгради, които да доведат до видим резултат за постигната енергийна ефективност. В същото време възможностите за постигането на огромни печалби за определени фирми, на базата на изградените корупционни практики, ще бъдат по-скоро мираж. Затова този вариант е най-малко вероятен.

Трети вариант: Правителството да предложи подходящото съфинансиране за потребителите в такъв процент, който да ги накара да се съгласят да участват в тази дейност. Това е най-вероятният за реализиране вариант. Може само да се гадае дали той ще бъде най-лесният, или най-трудният. В момента има около 5 хиляди сгради със започнати дейности по прилагане на мерки за енергийна ефективност, но не са довършени. Най-вероятно собствениците на тези сгради ще се облагодетелстват от финансовия ресурс и съгласието им ще зависи от това на какъв етап са тези дейности, колко остава до приключването им и каква сума ще бъде поискана от живущите в тях за довършване на работата. Все още в общественото пространство няма видим анализ за броя на тези сгради, но това е най-вероятният сценарий за усвояването на идващите по програмата средства. Дори и при този вариант пречките ще бъдат много, като в много от случаите те ще бъдат непреодолими. Ако все пак се предположи, че всички тези сгради се съгласят на съфинансиране, то пак не е ясно дали предложеният ни от Европа финансов ресурс ще бъде достатъчен. Или иначе казано, парите са вече предварително усвоени.

Ами ако се появят нови сгради, или по-точно такива, които са на етап сключване на първоначален договор за финансиране, но не са получили одобрение. Това са сгради, които са преодолели едно от трудните препятствия по постигнане на съгласие на всички живущи в тях да бъде кандидатствано за тази програма. Сега променената конюнктура и преминаване от „пълно финансиране“ към „съфинансиране“ към този проект ще постави под много сериозен въпрос законността им, поради факта, че е променен основният принцип на договора. В тази връзка в близко бъдеще  ще се разрази и друг скандал, свързан с факта „съфинансиране“.

През годините на кандидатстване по програмата за енергийна ефективност много от жилищните сгради с етажна собственост, включили се в кампанията, бяха принудени да се преобразуват в юридически лица, с всички негативни за тях последици по отношение на задълженията им. При промяната на сегашните условия за участие, ако те не желаят да продължат участието си в тази програма, поради нежелание или невъзможност, не е ясно дали ще бъдат премахнати досегашните им финансови задължения към държавата и ако са направили финансови разходи до момента поради този факт, ще бъдат ли въобще обезвъзмездени?

По този въпрос управляващите упорито мълчат.

Друг важен момент е, ако има достатъчен финансов ресурс – кои сгради ще бъдат с приоритет при усвояването на финансовите средства?

Според Дългосрочната национална стратегия за подпомагане обновяването на националния сграден фонд от жилищни и нежилищни сгради до 2050 г., в България има малко над 2 млн. сгради. От тях целогодишно обитаваните са малко над 1.365 млн. броя. От тях 1 291 549 са еднофамилни жилищни сгради, които е почти сигурно, че няма да имат достъп до програмата за енергийна ефективност. Сградите от смесен тип са 6 465, докато общежития и сгради за колективно домакинство са едва 1 019 броя. Първи по значимост и най-вероятните получатели на финансовите средства са 66 865 броя многофамилни жилищни сгради. Разгънатата площ на тези сгради е 117 158 877 кв. м. Данните от тази справка са на база преброяването през 2011г. Макар и стари, те са меродавни, тъй като именно в тях попадат сградите, които се нуждаят от мерки за енергийна ефективност и каквито и да е последващи анализи да се правят тези сгради ще бъдат основно във фокуса на енергийната програма.

Реализацията на програмата за енергийна ефективност ще бъде изцяло отговорност на следващото правителство. Ще бъде негова политика, като в зависимост от нея тепърва предстоят промени в различните закони и наредби, свързани с програмата. През тази година предстои да бъде извършено и ново преброяване на населението в Българи, като част от дейността при това преброяване ще бъде и осъвременяване данните на сградния жилищен фонд.

Материалът Няколко препъникамъка пред бъдещата програма „саниране“ (и много въпроси) е публикуван за пръв път на Икономически живот.

Личното ми мнение. Винаги съм смятал, че никой освен мен няма да се грижи за моя дом по-добре от самия мен. Същото важи и за сграда Етажна собственост.

За да бъде избрана такава фирма, собствениците трябва да отговарят на следните условия.

1. Да са хора с възможности.
2. Да са задружни и немразещи се по какъвто и да е повод.
3. Да са редовни платци.
4. Да искат и да са съгласни да наемат фирма за тези услуги.

Липсата на което и да е от тези условия ще доведе до бъдещи неразрешими проблеми.

Ако са изпълнени и четирите условия, е равнозначно дали договорът ще бъде сключен с етажната собственост /ЕС/, или с етажната собственост като юридическо лице. Втората ще има повече задължения към държавата, повече отчетности и по-лесно ще попада под ударите на закона.

Самата идея за тази услуга е създадена за бизнес. Тя е само видимо в услуга на хората от ЕС. Не спестява почти нищо защото:

• Не спестява нищо от сегашните варианти за плащане. Дори понякога ги увеличава, разделяйки плащанията за „режийни“ и „фонд ремонти“, когато това става по банков път.
• За всяко нещо ще трябва решение на общото събрание, или поне на Управителния съвет на етажната собственост (УС на ЕС). Тоест, не спестява от броя на събиранията или решенията на живущите, като дори ги увеличава. С две думи не им пести време.
• Винаги трябва да има един /или няколко/ представители на ЕС, които да са на разположение на фирмата, по каквито и да е поводи. Отчетност, уведомления, осигуряване на достъп на служителите на фирмата, или подфирмите, изпълняващи дейности или услуги, контрол върху тези дейности, Приемане на задължения по уведомяването и увещаването на живущите, относно изпълнението на този или онзи законов нормативен акт. Тоест, тук имаме същата ангажираност на един или няколко живущи.
• Много често фирмата не описва компенсациите при носенето на отговорността от нейна страна при регулярно неизпълнение на сключените по договора дейности.
• Най-голямата отговорност се носи от лицето/лицата, подписали договора. В много от случаите те ща носят материална отговорност както по договора, така и пред закона.

Основен недостатък: Етажната собственост става „роб“ на фирмата по отношение на всички дейности, свързани с етажната собственост.

Фирмата забранява каквато и да е дейност да бъде възлагана на друг изпълнител. ЕС ще е длъжна да се съгласява с ценовата листа за дейностите на Фирмата, с офертите, предложени само от фирмата. ЕС няма да може да контролира цената на услугите, предложени от Фирмата, а просто да се съгласява. При желание за отказ от услугите на фирмата, ще отпаднат гаранциионните срокове по всички дейности, които фирмата е извършила като услуги. Такива са хидроизолациите на покривите, смяната на дограмата на общите части, създаването и подръжката на „чип-система“, домофонна система….и всички други подобни дейности с гаранция над 1 година.

Не е ясно, какво се случва с договорите, сключени от ЕС към момента на сключване на договора с фирмата.

Друг основен недостатък е, че ЕС става солидарен длъжник на всички свои собственици и обитатели.

Никъде в договорите или общите условия не присъстват срокове за изпълнение на пакета от дейности, но е възможно това да бъде описано в друга документация към договора.

Прави впечатление, че с редки изключения договорите са стандартни, но някак си обобщаващи и с разтегливи и подлежащи на интерпретация понятия.

Повечето „капани“ са заложени в Общите условия към договорите, което е паразитно явление. Според мен Общи условия не трябва да има, а всичко трябва да бъде описано в договора между двете страни. Общите условия са еднакви за всички клиенти на фирмите, не подлежат на дискусия и могат да бъдат променяни по всяко време от страна на Изпълнителя, без дори той да се чувства отговорен да уведоми за това потребителите.

Много важно е ЕС да определи ясно и точно „лимит“ на събирането на парите във „Фонд ремонт и обновяване“. Причината е, че по същество ЕС дава на фирмата изпълнител пари по две пера. Фонд за режийни разходи и „Фонд ремонт и обновяване“. Фондът режийни разходи е 1% от МРЗ. С него се покриват неотложните нужди. При недостиг на този фонд, се гласува увеличаването му – до някакъв % над режийните разходи, заради възможността от забавяне на плащане. „Фонд ремонт и обновяване“ е за специфични други дейности. Трябва да има лимит на този фонд, над който той да спре да се събира. Представете си, че сте събрали 10 000 хил. лв. и в момента няма нужда те да бъдат разходвани (говоря от личен опит). В този случай парите ще бъдат на разположение на фирмата Изпълнител и е възможно тя да спекулира или злоупотребява с тях. Пари между двата фонда е забранено по закон.

Често се появяват и много въпроси без отговор:

• От кой фонд  ще се плаща на Фирмата изпълнител?
• Ще има ли блокът собствени банкови сметки, различни от тези на фирмата изпълнител? Двата фонда са различни и парите трябва да постъпват в отделни сметки.
• Как ще бъдат защитени тези средства при проблеми на фирмата Изпълнител (фалит, ликвидация и т.н).
• Какви ще бъдат ползите за блока, ако се събере голяма сума по сметките му, а не се използват? Така те просто ще са на разположение на фирмата Изпълнител.
• Ще получава ли блокът банкови извлечения за своите сметки ежемесечно – за да е сигурен в наличността по тях, а не просто лист хартия с написани наличности.

Не на последно място сключването на подобни договори ще улеснят провеждането на политиката на правителството, относно въвеждането в изпълнение на промените в „Закона за енергийната ефективност“. В момента те са неизпълними, а законът е неработещ, като не се изпълнява или  изпълнението се отлага за в бъдеще. Фирмите ще станат проводници на държавата по този закон. Те ще обявяват на живущите, че трябва да го изпълнят, с всички съпътстващи дейности към него. Тези дейности за тях са просто бизнес, а за живущите допълнителна финансова тежест и отговорност.

Отрицателните резултати от сключването на тези договори се не по-малко от положителните:

• Не се пести време
• Не се пести отговорност
• Вменяват се повече задължения на живущтите по информиране, оказване на съдействие и финансова ангажираност
• Става дума за пари. Поне двойно по-големи суми от до сега разходваните.

Материалът „Фирмите – домоуправители“ – ползи или главоболия е публикуван за пръв път на Икономически живот.

Това гласи решението на Съда на Европейския съюз (СЕС) по две съединени дела на „ЕВН България Топлофикация“ – срещу Николина Стефанова Димитрова и Митю Симеонов Димитров, съобщава Клуб Z.

Магистратите приемат, че Директива 2011/83 (за правата на потребителите) и Директива 2005/29 (за нелоялните търговски практики) допускат национална правна уредба, която задължава собствениците на апартамент в сграда – етажна собственост, присъединена към система за централно отопление, да участват в разходите за топлинна енергия за общите части на сградата и за сградната инсталация. Те могат да бъдат задължени, въпреки че индивидуално не са поръчвали доставката на отопление и не го използват в своя апартамент.

Съдът постановява още, че понятието „потребител“ обхваща в качеството им на клиенти на доставчик на енергия собствениците и титулярите на вещно право на ползване в сграда – етажна собственост, присъединена към система за централно отопление. Това важи дотолкова, доколкото те са физически лица, които не са заети с осъществяването на стопанска или търговска дейност по занятие. Оттам Съдът стига до извода, че обсъжданите в главните производства договори за доставка на централно отопление попадат в категорията на договорите, сключени между търговци и потребители според Директивата за правата на потребителите.

Съдът изяснява и понятието „непоръчана доставка“ на стока според същата Директива. И изтъква, че подаването на топлинна енергия за сградната инсталация, а оттам и за общите части на сграда-етажна собственост вследствие на взето от етажната собственост решение за присъединяване на сградата към централното отопление в съответствие с националното право, не представлява непоръчана доставка.

Материалът Всички са длъжни да плащат за отопление на общите части, реши Съдът на ЕС е публикуван за пръв път на Икономически живот.