Институционалните инвеститори разтърсиха жилищните пазари в Европа през последното десетилетие: ако наемате в големи градове като Париж, Дъблин или Мадрид, има голям шанс вашият наемодател да е инвестиционна компания, застрахователна корпорация или пенсионен фонд. Същото важи и за големи части от Германия и Холандия. Покупките на жилищни имоти от институционални инвеститори са се увеличили повече от три пъти през последното десетилетие, изтъкват авторите на изследване, публикувано в блога на Европейската централна банка…
Нарастващият отпечатък на институционалните инвеститори оказва влияние върху жилищния пазар – и като цяло върху икономиката – по начини, по които частните домакинства никога не биха могли. Изследването показва, че увеличените покупки от тези инвеститори може да повишат цените на жилищата и да увеличат ипотечните заеми от домакинствата. По този начин инвеститорите могат да увеличат ефектите от паричната политика. Тъй като институционалните инвеститори все повече влияят върху цените на жилищата, връзката между местните заплати и цените на жилищата изглежда, че също отслабва. Когато това води до надценяване, може да се създаде нестабилност на жилищните пазари.
И така, какво се случва, когато институционалните инвеститори се преместят на жилищния пазар?
По-високи цени, по-слаби връзки с местните икономики
Проучвайки дейността на институционалните инвеститори на жилищните пазари в еврозоната за периода 2007-2021 г., откриваме, че когато институционалните инвеститори увеличат покупките си на жилищни недвижими имоти, цените на жилищата се повишават и остават високи за продължителен период от време. Това е така, защото тези инвеститори често купуват на едро, което увеличава търсенето и повишава цените. Следователно, когато се нанесат институционални инвеститори, покупката на къща или апартамент става по-скъпа.
На пазарите, където институционалните инвеститори са по-активни, традиционната връзка между местните заплати и цените на жилищата отслабва. Обикновено, тъй като домакинствата са склонни да купуват на местно ниво, цените на жилищата в даден регион, град или квартал отразяват колко печелят жителите. Големите инвеститори обаче се движат в различен ритъм. Тяхното поведение отразява по-широките финансови тенденции и настроенията на инвеститорите сред конкурентите. Докато от една страна това може да предпази цените на жилищата от спадове в местната икономика, то може също така да направи жилищата по-малко достъпни за местните жители, особено за купувачите,които придобиват за първи път.
Нова връзка между жилищното настаняване и паричната политика
Един от каналите за трансмисия на паричната политика минава през жилищните пазари. Централните банки имат за цел да влияят върху заемите и разходите на домакинствата. Например по-ниските лихвени проценти увеличават капацитета на домакинствата за заеми, повишавайки цените на жилищата и стимулирайки по-широка икономическа активност. Изследването на ЕЦБ показва, че паричната политика също работи чрез институционални инвеститори. Когато ЕЦБ понижава лихвените проценти, институционалните инвеститори увеличават покупките на имоти, стимулирайки ръста на цените на жилищата. Всъщност откриваме, че институционалните инвеститори изглеждат дори по-чувствителни към промените в паричната политика от домакинствата, което предполага, че тяхното присъствие може да засили предаването на паричната политика.
Освен това откриваме, че активността на инвеститорите на жилищния пазар изглежда има странични ефекти върху действията на домакинствата. Установихме, че увеличените покупки на жилища от институционални инвеститори водят до постоянно увеличаване на ипотечните заеми от домакинствата, което отново ще има отражение върху цените на жилищата.[
Защо нарастващият отпечатък на институционалните инвеститори има значение
Нарастващата роля на институционалните инвеститори на жилищния пазар представлява както възможности, така и рискове. От една страна, те осигуряват ликвидност и стабилност на жилищните пазари, особено по време на местни икономически спадове. От друга страна, когато дейността на институционалните инвеститори води до надценяване на цените на жилищата, това също ще направи пазара по-уязвим към спадове на цените. Това от своя страна може да има сериозни последици за цялостната финансова стабилност.
Освен това значителен дял от институционалните купувачи на недвижими имоти са инвестиционни фондове от отворен тип. Това означава, че инвеститорите, които влагат парите си във фондовете, могат и да си ги поискат обратно с определен период на предизвестие. Имотните активи обаче са неликвидни, което означава, че фондовете не могат да ги продадат в кратък срок, поне не на разумна справедлива цена. Тази асиметрия на неликвидни активи и сравнително краткосрочно финансиране създава ликвидни рискове: ако много инвеститори поискат парите си обратно по едно и също време, мениджърът на фонда може да се наложи бързо да продаде сгради. За да направят това, може да се наложи да продават на намалени цени. Тази динамика от своя страна може да създаде отрицателни самоподсилващи се цикли. В такъв случай спадът на пазара може да накара много инвеститори да изкупят инвестициите си. Това, от своя страна, ще тласне повече мениджъри на фондове да продават сгради при пожар с отстъпки, допълнително потискайки пазарите и създавайки спирала надолу.
Тези рискове повдигат важни въпроси за регулаторите и политиците относно това как най-добре да се защити финансовата стабилност, като същевременно се гарантира, че жилищните пазари могат да се възползват от наличието на разнообразен набор от участници.
Гледайки напред
За по-добри жилищни и финансови политики трябва да разберем как институционалните инвеститори влияят на жилищния пазар. Политиците трябва да се стремят да балансират предимствата и недостатъците на институционалните инвестиции. Нашите констатации подчертават значението на разширяването на макропруденциалния инструментариум. Потенциалните инструменти на политиката биха могли да включват по-ниска честота на обратно изкупуване и адекватни ликвидни буфери за инвестиционни фондове за недвижими имоти, както и по-дълги периоди на предизвестие и сетълмент, както и минимални периоди на държане.
