Анализът на Дениз Иган* е от периодичното издание Finance & Development на Международния валутен фонд, което акцентира в последния си брой върху проблемите и притесненията, придуктувани от нарастващата недостъпност на жилищата…
Пандемията и последвалото завръщане на инфлацията поставиха началото на най-тежката криза на достъпността на жилищата в света от повече от десетилетие. То се разпространи в някои от най-големите развити икономики и допринесе за широко разпространения гняв и негодувание относно икономическите условия.
Достъпността спадна в Съединените щати, Обединеното кралство, Австралия, Канада, Германия, Португалия, Швейцария. Средно в различните страни жилищата са по-малко достъпни днес, отколкото по време на балона на цените на жилищата, който предшества глобалната финансова криза от 2007-08 г., според новоразработен набор от данни.
Това постави жилищата на първо място в списъка с неотложни проблеми на домакинствата, пред здравеопазването и образованието, според проучвания на общественото мнение по света. Това е централен въпрос, пред който са изправени политиците в много страни, предвид ключовата роля на жилищата в икономическата дейност. За разлика от други активи, жилищата имат социален компонент и хората често гледат на собствеността върху жилище като на право на гражданство, въпреки че спекулативните мотиви също могат да стимулират инвестициите в жилища и да повишат цените.
Кризата в достъпността отразява по-високите разходи за заеми, тъй като централните банки повишиха лихвените проценти, за да противодействат на инфлацията. В същото време недостигът на жилища и силното търсене на фона на силно формиране на домакинства поддържаха цените високи. Сложната постпандемична икономика постави в остър фокус отдавна тлеещите структурни проблеми на световния жилищен пазар.
Измерване на достъпността
Достъпността на жилищата е решаваща, но фина концепция, особено когато става въпрос за сравнения между държави с много различни жилищни пазари и финансови структури. Досега най-широко използваните показатели се съсредоточаваха върху основната здрава представа за относителната цена на жилище, като съотношението цена/доход или дела на дохода, изразходван за жилище.
Въпреки че са полезни, тези показатели не отчитат напълно динамиката на ипотечния пазар и характеристиките на типичните жилища и домакинства. С моите колеги изследователи Нина Биляновска и Ченсу Фу се опитахме да запълним тази празнина, като разработихме нов набор от данни за различни страни, използвайки базиран на ипотека показател за достъпност на жилищата (Biljanovska, Fu и Igan 2023).
Подходът се фокусира върху способността на домакинството да прави редовни ипотечни плащания за типичен имот, обитаван от семейство с обикновен размер, без да пести други основни нужди. По-конкретно, нашият индекс за достъпност на жилищата изчислява съотношението на действителния доход на домакинството към нивото на дохода, необходимо за отговаряне на условията за типична ипотека. Това предлага по-нюансиран поглед върху достъпността и допълва други показатели. Индекс на достъпност на жилищата над 100 показва по-достъпни жилища, а по-ниските стойности сигнализират за по-ниска достъпност.
Следпандемична криза
Изчислихме индекса в 40 държави през последните 50 години. Това, което се откроява, е внезапното влошаване на достъпността през последните няколко години. В САЩ, най-голямата икономика в света, достъпността на жилищата спада от около 150 през 2021 г. до 80 до 2024 г. В Обединеното кралство показанията на индекса за достъпност паднаха от 105 през 2021 г. до 70 през 2024 г.
Подобни спадове се наблюдават в Австрия, Канада, Унгария, Полша, Португалия, Турция и балтийските страни. Това представлява внезапно обръщане на общото подобряване на достъпността през последните няколко десетилетия. Както при възраждащата се инфлация, драматичната промяна на посоката имаше огромно психологическо въздействие върху много домакинства.
Как стана това? По време на рецесията на COVID-19 цените на жилищата скочиха в много нации. Това беше скъсване с минали икономически спадове, при които жилищните пазари обикновено отслабваха, дължащо се на комбинация от фактори на търсенето и предлагането, включително свързаните с блокирането ограничения върху строителството. Неочакваното бързо нарастване на цените на жилищата породи опасения за предстояща корекция.
Тъй като централните банки по света започнаха да повишават лихвените проценти за борба с инфлацията, много наблюдатели очакваха корекцията най-накрая да се случи. Цените на жилищата се охладиха донякъде, но много по-малко от очакваното, въпреки че лихвите по ипотечните кредити скочиха. За да разберем какво се случва, е полезен погледът върху еволюцията на достъпността на жилищата във времето и нейните двигатели.
Достъпност във времето
Достъпността на жилищата намаляваше през последния половин век. От 1970-те до средата на 1990-те средният индекс на достъпност, който изчислихме, беше под 100, което показва по-ниска достъпност. В края на 90-те години на миналия век достъпността се подобри, като постоянно надхвърля 100, преди да се влоши през следващото десетилетие. След световната финансова криза жилищата отново станаха по-достъпни и останаха стабилни до края на пандемията.
Двигателите на тези тенденции в достъпността са променящите се във времето компоненти на нашия индекс: номинални лихвени проценти по ипотечните кредити, доходите на домакинствата и цените на жилищата. В средата на 70-те и началото на 80-те години на миналия век достъпността намалява поради нарастващите цени на жилищата и лихвите по заемите. Доходите на домакинствата не се поддържат.
По време на световната финансова криза цените на жилищата паднаха, след което бавно се възстановиха, тъй като централните банки започнаха да прилагат ниски лихви по дългосрочни заеми, за да стимулират болните икономики. По-ниските разходи по заеми и по-ниските цени на жилищата подобриха достъпността през този период.
Но след това пандемията обърна тенденцията, първо когато цените на жилищата скочиха, а след това и лихвите по ипотечните кредити се покачиха.
Този широк анализ обаче има някои ограничения. Индексът се фокусира върху достъпността от гледна точка на бъдещ собственик на жилище, който иска да финансира покупка с ипотека, така че лихвените проценти играят важна роля. Показателят не обхваща достъпността заедно с други измерения, като пряка собственост без ипотека или наемане. Фокусът върху средностатистическото домакинство също пренебрегва важните разлики в разпределението на доходите и между поколенията.
Той също така маскира специфичните за страната вариации. От една страна, достъпността обикновено е по-лоша и по-нестабилна в нововъзникващите пазари, отчасти отразявайки техните по-слабо развити ипотечни пазари. Освен това намалените разходи по заеми са от полза главно за домакинствата в страни без завишени цени на жилищата. В няколко държави със силен ръст на цените ниските лихвени проценти не бяха достатъчни, за да компенсират въздействието на високите цени на имотите върху достъпността. Например в Белгия достъпността се подобри, тъй като по-ниските ставки балансираха умереното увеличение на цените на жилищата. Но в Канада достъпността намаля поради силния ръст на цените на жилищата.
Какво крие бъдещето?
Индексът на достъпността не разглежда изцяло устойчивостта на собствеността на жилища в лицето на сътресения на лихвените проценти и доходите. Съществуващ собственик на жилище, който би могъл да обслужва ипотека, когато лихвите са ниски, може да не е в състояние да го направи, ако ставката се качи на по-високо ниво. Тази точка е от решаващо значение, особено сега: средният индекс се подобри през няколкото десетилетия преди пандемията главно поради ниските лихвени проценти. Но това обхваща само текущата достъпност на ипотечните кредити. Печалбите се обърнаха рязко с повишаването на лихвите.
Може ли достъпността да бъде възстановена по друг начин освен чрез рязък спад в цените на жилищата? Може би. По-ниските лихвени проценти по ипотечните кредити биха помогнали, въпреки че изглежда малко вероятно това да осигури голямо облекчение. От една страна откриваме, че през половин век на нашето проучване промените в лихвите по ипотечните кредити представляват малко над една четвърт от промените в достъпността. От друга страна, повечето прогнози предвиждат по-високи дългосрочни лихвени проценти, отколкото преди пандемията. Освен това, тъй като лихвите намаляват, повече домакинства може да навлязат на жилищния пазар, увеличавайки търсенето и повишавайки цените.
Какво да се направи по въпроса? Макроикономическите политици биха могли да увеличат шансовете за благоприятен сценарий, като продължат да водят своите икономики към меко приземяване.
Но властите също трябва да се справят със структурните проблеми, свързани с достъпността на жилищата. Премахването на регулаторните бариери за подобряване на еластичността на предлагането може да бъде първа стъпка. Набор от правила като строителни норми, ограничения за използване на земята и административни изисквания контролират жилищното строителство и рехабилитация. В много случаи тези правила съществуват с основателна причина – за смекчаване на отрицателните външни ефекти и поддържане на определени стандарти за качество на живот. Но те също могат да станат прекалено натоварващи. Например строителните норми могат просто да обогатят производителите на материали, надхвърляйки това, което разумно отговаря на съображенията за здраве и безопасност.
Структурните проблеми могат също да отразяват липсата на конкуренция в ресурсите, строителството или продажбите. Може да се наложи политиците да разрушат олигополите.
В някои случаи по-прецизните политически интервенции могат да помогнат. Например, правителствата биха могли да обмислят целенасочена подкрепа за домакинствата с ниски доходи или тези, живеещи в неофициални жилища. Стимулите за разработчиците да предоставят достъпни единици, например под формата на допълнителни права за разработка, също могат да играят роля.
Разбира се, прекъсванията на жилищните пазари от пандемията и последиците от нея, характеризиращи се с повишена несигурност и крехка политическа динамика, трябва да служат като предупреждение, че правителствата не могат да пренебрегнат световната криза с достъпността на жилищата. Ускоряването на изменението на климата – с покачване на морското равнище, широко разпространени горски пожари и екстремни метеорологични явления – сега заплашва вече недостатъчното глобално предлагане на жилища. И нарастващата миграция поставя още повече стрес върху подслона и неговата достъпност. Политиците трябва да се справят с предизвикателството да направят жилищата отново достъпни, този път на устойчива основа чрез цялостен план.
*Ръководител на отдела за макроикономически анализи в Банката за международни разплащания
