Докато цените на недвижимите имоти продължават да нарастват с бързи темпове, глобалните капиталови пазари осигуряват значително по-висока реална доходност – при по-ниски разходи и по-голяма ликвидност. Това посочва в свой анализ европейската инвестиционна платформа Freedom24, отбелязвайки, че българските инвеститори са изправени пред решаващ момент. Подчертава се още, че с наближаването на присъединяването на България към Еврозоната през 2026 г., темите за международна диверсификация и финансова грамотност стават все по-важни за запазване и увеличаване на личното богатство.
Цитират се и данни на НСИ, според които кумулативната инфлация за периода август 2020 – август 2025 г. надхвърля 40%, което означава, че покупателната способност на 100 000 лв., спестени през 2020 г., днес е равна на едва 60 000 лв. В тази връзка сравнението между пазара на имоти и глобалните акции вече не е само въпрос на доходност, а и на защита на капитала от обезценяване.
Недвижими имоти: растеж, но с висока цена
Пазарът на жилища в България се разширява бързо през последните пет години. Националният индекс на цените на жилищата (BIS/FRED) се е повишил от 128.1 през първото тримесечие на 2020 г. до 224.5 през първото тримесечие на 2025 г., което представлява увеличение от около 75%, или средногодишна доходност от 11.9% (CAGR).
В София средната цена на квадратен метър достига 1 800–2 200 евро, като в някои квартали ръстът е до 16% на годишна база. Въпреки това брутната доходност от наем е около 4.2–4.5%, но след данъци и разходи реалната нетна доходност пада до 2.5–3.5%. Транзакционните разходи – между 5% и 10% от стойността на сделката – и ниската ликвидност допълнително намаляват ефективността на инвестициите в имоти.
Глобалните пазари: по-висока доходност и ликвидност
За същия период глобалните фондови пазари превъзхождат доходността на българските имоти с голяма разлика. MSCI World Index (total return) нараства с около 170%, а S&P 500 (total return) – с приблизително 208%.
Инвеститор, вложил 100 000 евро в началото на 2020 г., днес би имал:
- 175 000 евро, ако е инвестирал в български недвижим имот;
- 270 000 евро при инвестиция в MSCI World индекс;
- 308 000 евро при инвестиция в S&P 500 индекс.
При инфлация над 40% през последните пет години само инвестиции с двуцифрена годишна доходност успяват да запазят или увеличат реалната стойност на капитала.
2025: инфлацията продължава, но ETF-ите водят
Според анализа на Freedom24, инфлацията в България достига 4.2% през първите осем месеца на 2025 г. За същия период глобални пазарни индекси като iShares MSCI World ETF и S&P 500 ETF носят доходност между 10% и 11%, което означава 6–7% реален прираст след корекция за инфлация.
Моделното клиентско портфолио на Freedom24, съставено от десетте най-популярни акции и ETF-и сред българските инвеститори, постига доходност от +43.5% за същия период, надминавайки както местните, така и глобалните индекси.
Тези резултати подчертават нарастващата разлика между пасивния капитал и капитала, който участва на пазарите, и показват как дори умерената експозиция към глобални пазари може да защити покупателната способност на инвеститорите.
Балансирани портфейли: стабилен растеж при умерен риск
Анализът на Freedom24 показва, че балансирано портфолио от 60% глобални ETF-и и 40% облигации или депозити постига около 5% реален растеж през 2025 г. при умерен риск. Краткосрочните колебания – включително спадът на технологичните акции през март и април след промени в митата – са компенсирани напълно в рамките на два месеца. Това потвърждава ефективността на дългосрочната стратегия, основана на диверсификация и съчетание между глобална експозиция и запазване на капитала.
Заключение: имотът дава сигурност, пазарите – растеж
Недвижимите имоти остават реален и емоционално сигурен актив за българските домакинства. Въпреки това ограничената ликвидност и ниската нетна доходност ги правят по-малко ефективни при висока инфлация.
Глобалните ETF-и, от друга страна, предлагат диверсификация, прозрачност и достъп до хиляди компании по света – осигурявайки ликвидност и по-силен реален растеж на капитала. Най-ефективният подход според анализа на Freedom24 е балансираната стратегия – имоти за стабилност и ETF-и за растеж и защита от инфлация.
