- Постановка
Населението е винаги заинтересовано да съхранява заработени ценности. Процесите не изглеждат обезпокоителни в относително стабилни в икономически план времена. Проблемите, свързани с обезценяването на натрупани ценности, се открояват ярко при критични монетарни ситуации. В такива случаи търсенето на сигурност за натрупани парични спестявания нараства.
При всички случаи съхраняването на парични стойности се свързва с инвестиционни алтернативи. В миналото хората са предпочитали преминаването към скъпоценни метали (предимно злато), но с времето все повече се установява, че златото не е приемливо средство за съхраняване и умножаване на ценности, включително и поради нарастващи трансакционни разходи.
Налагащ се вариант е инвестирането в недвижимости и най-вече – в жилища. Това е предпочитан вариант на съхраняване и увеличаване на ценности особено в страни, при които регулационните мерки не са добре отработени, както и в страни, в които алтернативните инвестиционни възможности са ограничени.
В настоящата бележка се прави опит за оценка и анализ на ефективността от инвестиране в жилища у нас предвид нарастващите преценки за преминаване на своеобразна критична точка на насищане на прираста на жилищния фонд преди всичко в градовете.
Използваната информация по-долу е от страницата на Националния статистически институт в Интернет.
- Сравнителни ценови промени
На Фигура 1 е представена динамиката на общия индекс на цени на жилища, от една страна, и на Хармонизирания индекс на потребителски цени (оценяван от Eurostat), от друга. Проследяваният период е след 2015 г.
Различието е безспорно и съществено – цените на жилища у нас нарастват много по-бързо от местната инфлация. Реалният прираст на цените на жилища (след приспадане на инфлационния ценови прираст) е най-значим за 2016-2020 г., когато средногодишната му стойност е близо 6%. В следващите 27 месеца следва ценово успокоение в реални измерения, с практически нулев прираст на реалните цени на жилища. Този факт се свързва и с ускорената инфлация във времето след 2020 г., което въздейства със закъснение върху ценовия ефект на жилищата. От пролетта на 2023 г. обаче цените на жилищата започват отново да изпреварват инфлационните равнища.
Картината от Фигура 1 демонстрира, че инвестицията в жилища продължава да е атрактивна независимо от наблюдаваните повсеместни ценови сътресения. Заслужава да се отбележи, че инвестицията в жилище се оказва печеливша дори и когато се ползват банкови заеми. По данни на БНБ през 2020-2023 г. дългосрочните лихви по нов заем се колебаят около 4% годишно при условие, че номиналният прираст на цени на жилища за същия период е близо 10% средногодишно!
- Аналитична оценка
България навлезе в края на миналото столетие със силно изострени жилищни изисквания на населението. Това предопределяше търсенето на жилища като необходимост, а не като инвестиция. В рамките на следващите три и половина декади ситуацията се промени. Акцентът постепенно се измести от жилищна необходимост към жилищна инвестиция. Търсенето не намалява, но подбудите се променят.
Основен въпрос, на който следва да се търси отговор на макроикономическо равнище, е: Назрява ли жилищен инвестиционен балон?
Позитивният отговор на поставения въпрос корелира позитивно с риска за възникването на финансово-инвестиционна криза с неблагоприятни последствия в сравнителен междустранов контекст. България заема твърда опашкарска позиция в ЕС и допускането на жилищен инвестиционен балон означава невъзможност на страната да се справя ефективно с проблемите на своето собствено икономическо развитие. Така се минират подстъпите за включване към общество на равноправно развиващи се европейски държави.
Към днешния ден инвестирането в жилища се оказва изгодно не само от гледна точка на самата инвестиция, но и от удобствата при търгуването с жилища, т.е. ситуацията на вторичния пазар на жилища създава благоприятни операционни възможности. Тук е мястото на удачната макроикономическа регулация с оглед на пренасочване на инвестиционния интерес.
Предозирането на жилищни натрупвания не е в интерес на обществото, толкова повече в средно- и дълго- срочен план. Поддържането на високо търсене на жилищния пазар е най-вече поради факта, че алтернативните инвестиционни възможности на ниво отделен гражданин са силно ограничени. Масираното задгранично изтичане на местни капитали е показателно за отсъствието на приемливи инвестиционни алтернативи. Организацията на фондовия пазар не предлага привлекателни възможности на разгръщане на активността на инвестиционните посредници, а банковите депозите поддържат практически нулева доходност.
Не е безобидна и възможността за масирано изпиране на пари в жилищния бизнес, индикации за което се получават немалки и немалко.
- Заключение
Не е редно правителството да игнорира различни видове явни и не толкова явни индикации за наличието на конкретни проблеми в развитието на социално-икономическите взаимодействия. Историята показва и икономическата теория обобщава, че съзнателната недооценка на натрупващи се структурни неравновесия може да доведе до „изненадващо“ нежелани развития. Нашето собствено социално-икономическо развитие изобилства със ситуации, в които е трябвало да се приемат post factum социално-икономически болезнени решения, предхождани от лекомомислено пропускани периоди на по-малко или повече, предумишлено или неосъзнавано недоглеждане на акумулиращи се напрежения в продължение на немалко години.
Майстори сме на наднационални претенции и приемаме като обидни въздържани и подценяващи ни преценки на международното поле. Редно да положим резултативни усилия за изграждането ни като нация и страна, заслужаваща уважение с високата ефективност на собственото си управление.
