Решенията на паричната политика имат преки финансови последици за много потребители, особено когато влияят върху ипотечните условия. Авторите на анализ за блога на ЕЦБ разглеждат как тези ефекти се различават в зависимост от ипотечните ситуации на потребителите и защо това има значение за предаването на паричната политика…
Очакванията на потребителите относно реалните лихвени проценти влияят върху решенията им относно спестяване, вземане на заеми и инвестиции. Това, което наистина има значение за хората, според стандартните икономически модели, е комбинацията от очакваните номинални лихвени проценти и очакваната инфлация, която определя реалната (т.е. коригирана спрямо инфлацията) цена на заема. По-ниските лихвени проценти могат да насърчат потребителите да обмислят покупка и финансиране на жилище чрез ипотека или като инвестират в спестяванията си. По-високите лихвени проценти, от друга страна, може да са причина за отлагане на тези решения. Това подчертава важната роля, която очакванията за лихвените проценти на потребителите играят при предаването на паричната политика.
Когато разглеждаме механизма за трансмисия на лихвените проценти към домакинствата, е особено полезно да се съсредоточим върху техните очаквания относно реалните лихвени проценти по ипотечните кредити. Ипотеките обикновено включват големи суми пари, особено във връзка с доходите на домакинствата. Следователно очакваните промени в лихвените проценти по ипотечните кредити могат да имат значителен ефект върху бюджетното планиране на потребителите и тяхното желание да харчат. Месечното проучване на потребителските очаквания (CES) на ЕЦБ задава редица въпроси на около 20 000 души в еврозоната, включително техните очаквания относно лихвените проценти и инфлацията. Събраните данни дават представа за реалните очаквания за лихвените проценти на потребителите от еврозоната.
Очаквани реални лихви и пазарът на жилища
Очакванията за реалните лихвени проценти за ипотеките се повишиха значително от октомври 2022 г., т.е. малко след началото на цикъла на повишаване на лихвените проценти през юли 2022 г., което предполага значително затягане на финансовите условия на домакинствата. Това става ясно от комбинираните очаквания за спад на инфлацията и по-високи номинални лихвени проценти по ипотечните кредити. Поглеждайки назад към периода от началото на 2022 г., увеличението на очакванията за номинален ипотечен лихвен процент е подобно, макар и малко по-ниско от, развитието на действителните лихвени проценти по ипотечните заеми при ново ипотечно кредитиране.
Задълбочаването на резултатите от CES показва, че цялостният механизъм за трансмисия на паричната политика е критично свързано с жилищния и ипотечния статус на потребителите. Това отразява важната роля, която играят жилищните решения за балансите на домакинствата и техните задължения за изплащане на заеми.
Различните държави имат доста различни комбинации от собственост на жилище и типове ипотеки.
Докато в някои страни по-голяма част от собствениците на жилища имат ипотеки с фиксиран лихвен процент, в страни като Испания, Португалия и Финландия по-гъвкавите ипотеки с регулируем лихвен процент са били особено популярни, когато потребителите са придобивали жилищата си в миналото. В Португалия, например, много потребители могат незабавно да бъдат засегнати от нарастващите лихвени проценти. В другия край на спектъра са страните, в които повечето потребители отчитат кредити с фиксирани лихви за определени периоди, като Нидерландия или Германия. Там ипотечните длъжници са по-склонни да изпитат нарастващите разходи за лихвените проценти само със закъснение, когато рефинансират своята ипотека или след преобразуването й при ново пазарно лихвено ниво.
Поради тези разлики в еврозоната предаването на решенията за паричната политика вероятно е било по-бързо в страни с по-голям дял ипотеки с променлива лихва и по-бавно в тези държави с по-малко зависима от лихвите жилищна структура. Собствениците на жилища без ипотека, които например са много по-често срещани в Италия, отколкото в Нидерландия, не са пряко засегнати от промените в лихвените проценти чрез финансирането на жилищата си, но могат да бъдат косвено засегнати от въздействието на по-високите лихви върху тяхното финансово състояние (напр. ако жилищните цени падат). Наемателите, които са много повече в Германия, отколкото в Испания, също не са пряко засегнати от по-високите плащания по ипотечните кредити поради променящите се лихвени проценти, въпреки че може да има косвен ефект, ако наемодателите повишат наемите, защото самите те имат ипотека.
По-високи лихви и инфлационни очаквания
И така, каква е възприеманата връзка между очакванията на потребителите относно инфлацията и техните очаквания относно лихвените проценти? Участниците в проучването, които очакват относително по-високи лихвени проценти, обикновено очакват и относително по-високи нива на инфлация през следващите дванадесет месеца. Това предполага, че потребителите не смятат, че непременно по-високи лихвени проценти по време на период на затягане на паричната политика да доведат до по-ниска инфлация, поне не в краткосрочен план. Едно потенциално обяснение за тази положителна връзка е, че потребителите може също така да очакват кредиторите да увеличат лихвените проценти, за да компенсират инфлацията в своите кредитни дейности. Друга възможна причина за тази положителна връзка е ролята на чувствителните към лихвените проценти ипотечни плащания, които могат да окажат пряко въздействие върху разходите за живот на потребителите и да повишат техните инфлационни очаквания.
С други думи, очакванията за по-висок лихвен процент могат да бъдат източник на по-широки опасения относно разходите за живот, които на свой ред се отразяват в очакванията за инфлация. Това алтернативно обяснение се подкрепя от факта, че положителната връзка между очакванията за номинален лихвен процент и тези за инфлация е най-силна за потребителите, които притежават ипотечен кредит с променлива лихва и следователно са най-изложени на промени в лихвените проценти.
Ролята на жилищата в трансмисията на паричната политика се отразява и в нарастващите различия в това как домакинствата възприемат финансовото си състояние днес в сравнение с преди 12 месеца, в зависимост от жилищното им положение и по-специално от естеството на техния ипотечен договор. Непрекъснато намалява делът на домакинствата, които смятат, че финансовото им състояние се влошава. Това е така, тъй като инфлацията спадна от пика си в края на 2022 г. Данните на CES обаче също така подчертават, че потребителите с ипотечни кредити с променлива лихва са много по-склонни да видят финансовото си състояние като влошаващо се. Освен това някои домакинства изпитват затруднения да обслужват ипотечните си плащания. Когато нивото на краткосрочните лихвени проценти достигна своя връх през октомври 2023 г., около 15% от притежателите на ипотечни кредити с променлива лихва, участващи в CES, очакваха да закъснеят с ипотечните си плащания през следващите 12 месеца. Това рязко контрастира с 5,8% от притежателите на ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент със същите очаквания.
Авторите на този блог показват, че по време на неотдавнашната фаза на затягане на паричната политика потребителите са коригирали очакванията си за реалния лихвен процент. Анализът предоставя и доказателства, че затягането на паричната политика е било предадено по различен начин на различните домакинства в еврозоната, отчасти отразявайки различното им жилищно и ипотечно положение.
В бъдеще пренастройването на лихвения процент по ипотечните кредити с фиксиран лихвен процент, възникнало през периода на ниски лихвени проценти, вероятно би означавало забавен свиващ ефект върху домакинствата в еврозоната при преобладаващите в момента лихвени проценти. Внимателното наблюдение на развитието на жилищния пазар за потребителите, включително през призмата на данните за домакинствата на индивидуално ниво, допринася за изясняването на текущия паричен трансмисионен механизъм.
