В началото на септември правителството реши да постави на обществено обсъждане предложения за промени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). На фона на останалите проблеми в страната, промените в този Закон изглеждат толкова незначителни, че да се чуди човек, защо въобще са направени тези предложения. Промените в един закон имат смисъл, ако те наистина оказват въздействие върху обществото. Предложените промени обаче едва ли ще имат някакво благотворно влияние върху подобряване организацията по управление на процесите по поддържане на многофамилните жилища. Ето и основните акценти на тези промени.
Едно от предложенията изисква търговците, упражняващи дейност по управление на етажна собственост да бъдат вкарани в публичен регистър. И какво от това, че ще бъдат вкарани в публичен регистър, освен факта, че това ще доведе до някакъв регистрационен режим и ще е необходима пререгистрация на тези фирми на всеки 5 години. Ако това не е безплатно, то то ще бъде стоварено върху етажните собствености. Никъде в обосновката на МРРБ няма данни за това, какъв процент от сградния фонд на страната въобще ползва услугите на такива фирми. Според мен, едва ли повече от 10-15 % от многофамилните сгради използуват услугите на подобни фирми. Това са може би предимно новопостроените сгради.
По принцип, тези фирми са търговци на услуги и основната им цел разбира се е печалбата. Практиката показва, че подобни фирми не са нищо повече от администратори на финансови средства. Те просто имат задължението да свикват 1-2 общи събрания в годината, да събират едни пари и плащат разходите на съответната многофамилна сграда. Единици са фирмите, които притежават капацитета да управляват дадена етажна собственост със собствени ресурси. Всяка една от извършваните от тях услуги се прави от подизпълнител срещу заплащане, като дори гаранцията по изпълнението не се носи от тях. Всъщност те не са нищо друго освен посредник между етажните собствености и фирмите, извършващи услугата. Договорите им са такива, че етажните собствености стават закрепостени за години. Не можеш просто да махнеш подобна фирма, ако не си доволен от услугите й, тъй като гаранционния срок на извършените към момента услуги автоматично отпада.
С цел да тези фирми да изглеждат „професионални“, е направено предложение управителят на фирмата задължително да е с висше образование, а сред служителите да има поне още един с техническо образование и един с юридическо. И какво от това бих попитал аз? В допълнение им се вменява задължението да имат задължителна застраховка „Професионална отговорност“, което не е нищо друго освен допълнителна финансова тежест за етажните собствености.
Според друга от идеите за тези фирми е „Улесняване и повишаване ефективността на инвестиции“, които са залегнали в Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ) във връзка с изпълнението на проект П9а „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване“ (Проект П9а).
Иначе казано, като дойдат парите от Европа, получаването им от етажните собствености (под формата на юридическо лице) да става със съдействиетона тези фирми.
Така се създава поредната фирма с поредната услуга, като пореден посредник по пътя на финансовите средства. Никой обаче не казва, че по статистика с 2 млрд. лв. от Европа и държавния бюджет по програмата за енергийна ефективност са обновени едва около 1000 сгради. Други над 2 хил. сгради чакат финансиране от Европейския съюз за довършване на дейностите и може би още толкова с готови документи и като следствие на всичко това, парите, които ще дойдат по тази програма са на практика вече усвоени.
Друг основен проблем, който е във фокуса на промените – това е проблемът с вземане на решения от общите събрания на етажните собствености. Първото от „добрите“ според мен предложения е намаляването на процента на кворума за провеждане на общото събрание от 67% на 50% от идеалните части на етажните собствености. Към момента това наистина е основен проблем.
Първата причина за това е, че над 10% от апартаментите на многофамилните жилища са празни, което прави почти невъзможно провеждането на общо събрание с необходимия кворум за вземането на каквито и да е „важни“ решения, изискващи наличието на подобен кворум. Тези 10% празни апартаменти в болшинството от случаите са 15-17% от идеалните части на сградите, което допълнително утежнява вземането на решения от общото събрание.
Това е обаче едната страна на медала. В обосновката си, МРРБ са записали, че това предложение е свързано с реформа, водеща до „разрешаване на пречките в инвестициите за енергийна ефективност в многофамилните жилищни сгради чрез улесняване вземането на решения от собствениците на самостоятелни обекти и създаване на възможност за откриване на банкова сметка на името на етажната собственост за събиране на средствата за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост, която да улесни кандидатстването по колективни кредити„. И тук нещата стават грозни.
Ако намаляваш кворума, само за да улесниш кандидатстването за колективни кредити е пълно безумие и ще доведе по-скоро до поредния „неработещ закон“, с каквито е пълно нашето законодателство.
Липсата на пълно мнозинство по подобни теми означава, че малко над 50% от събранието може да взема такова решение зад гърба, или въпреки несъгласието, на другата част от живущите. От правна гледна точка по-голямо недомислие рядко се среща.
В продължение на реформата, подпомагаща по-лесното провеждане на общо събрание, на някого е дошла идеята, че това може да се случи и неприсъствено, чрез онлайн връзка през някоя от платформите за онлайн срещи. Този някой явно не е провеждал или присъствал на общи събрания, за да си помисли, че това е практически приложимо. Всеки, който е гледал подобна практика в Народното събрание или още повече, на заседание на Комисията за енергийно и водно регулиране разбира пародията, която ще се получи. А тези две институции притежават неограничени финансови възможности.
Донякъде, малко по-добри са последващите предложения, относно възможността, живущите да дават становище, относно дадено предложение за решение на общото събрание неприсъствено в рамките на 7 дни след датата на провеждане на общото събрание, като им се дава възможност да дадат своя глас по електронна поща с КЕП, или чрез декларация, подписана саморъчно и предадена на Управителния съвет. Това предложение има своите положителни и отрицателни страни.
Положителното е самата възможност да можеш да гласуваш за определено предложение, ако си възпрепятстван да присъстваш на общото събрание, въпреки, че ти се прехвърля инициатавата за даването на твоя глас. Към момента, за важните решения, за които е необходимо събирането на по-голям процент, отговорността бе на представителите на домсъветите, които се ангажираха със задачата да съберат необходимите подписи.
– Отрицателните страни на това предложение са малко повечко. Чисто психологически, тази възможност ще обезлюди общите събрания и до 7 дни дни няма да е ясно какво решение е взето. В този период време представителите на домсъветите по един или друг начин ще трябва индивидуално да обръщат внимание на всеки, решил да гласува по този начин. Това няма да е пречка при по-малобройни етажни собствености, но за блокове с над 50 апартамента това ще е истинско изпитание.
– Втори, малко по-сериозен проблем ще се окаже ситуацията, при която на едно общо събрание трябва да се гласуват две взаимо свързани решения. Пример: Трябва да се направи ремонт на покрив, като за решение на общото събрание са предвидени две точки. 1) Целесъобразно ли е да се направи и 2) Ако „да“ – да се обсъди и избере конкретна фирма от събраните няколко оферти. В случая до 7-мия ден няма да е ясно дали въобще е събрано мнозинство за положително решение и най-вероятно ще трябва да се провежда ново общо събрание за обсъждане и избор на конкретна фирма.
Гореописаните отрицателни страни малко обезсмислят последващото предложение за улеснение провеждането на общо събрание, а именно намаляване на кворума, предвиден в чл. 15, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) за провеждане на общо събрание от 67 на сто идеални части от общите части на 50 на сто идеални части от общите части. Предлага се и отпадане на отлагането на общото събрание за следващия ден в случаите, когато не е налице изискуемият кворум по чл. 15, ал. 2, като предложението за промяна в Закона е общото събрание да се отлага с един час и ако не е налице изискуемият кворум, то да се счита за законно независимо колко идеални части от общите части на етажната собственост са представени. Това предложение е добро само за по-маловажните решения в дадената етажна собственост.
Друго необичайно предложение за промяна в ЗУЕС е лицата, пребиваващи в блока до 30 дни в годината да заплащат разходите за „управление и подръжка на общите части“, както всички останали. Това не засяга децата до 6 годишна възраст. Предложение е добро, тъй като тези разходи са непрекъснати по своята същност (за осветление, асансьор, чистачка..и т-н.). Всеки собственик, който инцидентно през годината посещава своята собственост (още повече ако е на висок етаж на блока) очаква сградата да е с работещ асансьор, осветена и чиста.
Явно липсата на стимул в етажните собствености да има кандидати за дейността по управление е довела до последващото предложение, задължително да бъде осигурено заплащане на Председателя на управителния съвет и на председателя на контролния съвет (контрольора). В тази връзка дори е предвидено да бъдат разделени разходите за „управление и подръжка на общите части“ на две отделни самостоятелни пера. Към момента този въпрос се решаваше от общото събрание. Отделянето на двата вида разход ще доведе по-скоро до раздор сред собствениците, ако част от тях откажат да заплащат разхода „за управление“, а заплащат само разходите „за подръжка“. Разбира се е предвидено, ако етажната собственост е наела фирма за тези дейности, общото събрание да гласува да не бъдат изплащани възнаграждения на управителните органи.
В проекта е намерило място и предложението Председателят на УС задължително всеки месец да поставя на видно място приходите и разходите на етажната собственост за месеца. Друго предложение гласи, че изборът на контролен съвет (Контрольор) да стане задължителен, като решение на общото събрание може да определи на тях да не се заплаща, когато управлението е възложено с договор на търговец, упражняващ дейността по управление на етажна собственост. Малко е спорен въпроса тук за заплащането, тъй като дейноста на контролиращите органи е по-скоро работа по проверка на документи и отразени суми два пъти годишно, или както е решено от общото събрание.
В законопроекта се предвиждат и няколко административно-наказателни разпоредби, предвиждащи административно наказание за собственик, ползвател или обитател (когато е приложимо) в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни влязло в сила решение на общото събрание на етажната собственост, като лицето се наказва с глоба от 100 до 500 лв. , когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 200 до 1000 лв., когато е юридическо лице. Ползата от това решение е спорна, особено в случаите, при които, примерно, определен обитател не е съгласен със сумата за възнаграждение на Управителя. По отделно тези суми са малки и ако някой не е съгласен логично може и да не ги плати. От една страна, не е ясно кой ще налага глобата, а от друга страна е чисто икономически нецелесъобразно да се завеждат дела за подобни суми. Още повече при нашата съдебна система.
Предвидена е и глоба за собственик или ползвател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задълженията си да се впише в домовата книга, като той се наказва с глоба от 50 до 250 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 100 до 500 лв., когато е юридическо лице. Смятам, че това е справедливо и едва ли има собственик или обитател, който да е против.
Като цяло предложенията за промени в ЗУЕС изглаждат на пръв поглед добри, но крайно недомислени. Повечето от тях са или тълкувателни, или утежняващи процесите по управлението и поддържането на етажните собствености. Голяма част по-скоро ще доведат до напрежение в междусъседската общоност. Както винаги съм казвал, етажните собствености са едно семейство в по-разширен вариант и единственото нещо, което може да попречи на управлението му е липсата на разбирателство. Като във всяко семейство.
