Китай има много прилики с Япония от края на 80-те години (точно преди кризата), предупреждава Стефан Део, старши портфолио мениджър в Eleva Capital. Недвижими имоти, растеж, демография… Общите неща са тревожни, изтъква той в коментар за capital.fr*…
В Китай скорошното спукване на балона на недвижимите имоти събуди стари демони. Това навява спомени, по-специално,за кризата с недвижимите имоти от края на 80-те години в Япония, чиято икономика все още не се е възстановила напълно. Разбира се, икономическата история е пълна с такива балони на недвижимите имоти и тяхното спукване не води задължително до десетилетия на анемичен растеж. Но аналогията между Япония и Китай не свършва дотук.
С разлика от няколко десетилетия демографската динамика на двете страни е много сходна. Миналата година за първи път броят на починалите в Китай надхвърли броя на новородените. В същото време, след като от почти десетилетие населението в трудоспособна възраст намалява, сега същото се отнася и за населението като цяло. И следователно то остарява, какъвто е и случаят с Япония. Същото важи и за икономическото развитие. След присъединяването си към Световната търговска организация на 11 декември 2001 г. Китай отбеляза впечатляващ растеж от над 10% годишно. Това е твърде далеч от ръста на Япония в последно време.
Растежът на Китай се забавя, като върви по този начин по стъпките на Япония
Но такъв темп не може да се поддържа продължително време и растежът се забави драстично напоследък, като прогнозите се движат между 3 и 4%. Парадоксално, това също е един път, много близък до този, по който вървеше Япония, която отбеляза двуцифрен растеж през 60-те години на миналия век, но беше по-близо до 3-4% четвърт век по-късно. И в това отношение Китай също следва Япония.
Спукването на балона с недвижимите имоти в Китай стана 30 години след този в Япония
А спукването на имотния балон идва в идентичен момент от развитието на двете страни. Историята не се повтаря, но се виждат много сходни белези. Причината, поради която спекулативните балони с недвижими имоти са потенциално толкова разрушителни е, че те служат като обезпечение за много финансови продукти. На първо място ипотечни заеми, разбира се, но също така и някои фирмени заеми или определени производни финансови продукти. Първото нещо, за което човек се сеща са CDO (обезпечените дългови задължения), които бяха един от елементите на кризата с високорисковите ипотечни заеми в САЩ. Когато цените на недвижимите имоти се сринат, цяла една система от гаранции се поставя под въпрос и разклаща по този начин цялата финансова система.
Значителна част от финансовата система и в частност японската банкова система все още не се е възстановила от срива. В китайския случай предприемачите на недвижими имоти купуват земя, залагат я на банки за заеми, стартират проекти, започват процеса на предварителна продажба с крайни купувачи и след това използват тези средства, за да купуват земя за други проекти. Ако стойността на земята или проектите спадне, цялата тази къща от карти от гаранции е поставена в опасност.
Секторът с недвижимите имоти в Китай все пак би могъл да покаже по-голяма устойчивост, отколкото в Япония
Ще последва ли Китай Япония и тук? Сигурното е, че секторът на недвижимите имоти в широк смисъл добавя поне един или два пункта растеж годишно към китайския БВП. Този принос ще изчезне и следователно забавянето на темпа ще продължи, както беше в Япония. Но японският случай е много по-тежък, с продължителен период на дефлация и много слаб растеж. Справянето с кризата с недвижимите имоти в Китай очевидно ще бъде ключово и няма фатална неизбежност.
Все пак китайските власти взеха превантивни мерки. Регулаторът въведе „трите червени линии“, представени през август 2020 г. Това са прагове за сдържане на задлъжнялостта. Предприемачите са класирани според размера на дълга, който имат, което след това определя колко допълнително могат да заемат годишно. Повече от 60% от предприемачите са достигнали поне един от праговете на дълга, определени от регулаторните органи през 2021 г. Това оказа възпиращ ефект върху сектора, но пък не допусна балонът да се раздуе прекалено, да нарасне твърде много и така вероятно бяха избягнати някои ексцесии. Всяко зло за добро в съответствие с мантрата на президента Си: „Недвижимите имоти се строят за жилища, а не за спекулации“.
Наскоро бяха предприети и други мерки. Местните власти контролират цените, като определят долна граница. Това е нож с две остриета: предприемачите ще продадат наличните апартаменти по-бавно, но поддържането на продажните цени по-високи, отколкото биха били иначе, може да даде на купувачите увереност, че недвижимите имоти все още са добра инвестиция. Все пак, със сигурност ще се наложи рекапитализация на част от банковата система след преструктуриране на част от дълга.
И накрая трябва да се отбележи, че що се отнася до местните власти, това е съвсем различна история. Те често разчитат в голяма степен на продажбата на земя за доходи и следователно неуспехът да осигурят стабилен поток от приходи от тези продажби може да повлияе на техните планове за инвестиции и урбанизация. Това би било още една пречка пред възстановяването на Китай след пандемията.
В заключение, аналогията с Япония остава уместна по много точки: демографска динамика, забавяне на растежа, преориентиране към икономика на услугите и т.н. Но е малко вероятно Китай да бъде засегнат в такава степен, в каквато Япония беше от кризата с недвижимите имоти.
*Превод Георги Саулов
