Европейският съвет за системен риск публикува свое предупреждение към няколко страни от съюза, в това число и България. То е на базата на установено наличие на средносрочни уязвимости в сектора на жилищните недвижими имоти в България, което е източник на системен риск за финансовата стабилност.
Оценката на съвета за ситуацията у нас сочи следното:
а) Реалните цени на жилищата в България са нараснали умерено през последните две години, като са се увеличили средно с около 3,5 % на годишна база до средата на 2020 г. Оттогава реалният растеж на цените на жилищата се е ускорил до около 7 % към средата на 2021 г., отразявайки също базовите ефекти от по-ниския растеж на цените на жилищата през първата половина на 2020 г. Оценки, изготвени от Българската народна банка, показват, че цените на жилищата са били леко надценени в края на 2020 г.
б) Същевременно в България годишният растеж на кредитите за домакинства за покупка на жилища се е ускорил значително през последните години, достигайки 13 % през август 2021 г. в реално изражение.
в) Според Европейския банков орган равнището на необслужваните кредити в сектора на ЖНИ в България е 5,3 % през второто тримесечие на 2021 г. В същото време високият коефициент на покритие на тези кредити (48,1 % в сравнение с 25,7 % за Съюза като цяло) е важен смекчаващ фактор.
г) В този контекст задлъжнялостта на домакинствата в България е относително ниска, но се е увеличила леко по време на пандемията от COVID-19. Освен това делът на собствениците на жилища с ипотека е много нисък. В резултат на това салдото на ипотечни кредити в България е на относително ниско ниво, представляващо 27 % от общия БВП (т.е. включително корпоративните кредити, обезпечени с търговски недвижими имоти), в сравнение с 52 % за Съюза като цяло през 2020 г. Голяма част от кредитите обаче са с променливи лихвени проценти, което прави домакинствата уязвими към значителни промени в лихвените проценти.
д) В същото време банките, извършващи дейност в България, имат относително високо равнище на собствен капитал, като съотношението на капитала от първи ред достигна 24 % през декември 2020 г. Така, ако уязвимостите, свързани с пазара на ЖНИ, продължат да нарастват, големият капацитет за усвояване на банковия сектор би бил смекчаващ фактор за рисковете за финансовата стабилност, които биха могли да се натрупват. Друга особеност на банковия сектор е преобладаващото използване на стандартизирания подход за експозициите към кредитен риск,
което смекчава потенциалните рискове, свързани с ЖНИ. Делът на рисковопретеглените активи като дял от общите активи остава над 50 %. Съответно ефективното рисково тегло на банките, използващи стандартизирания подход за ЖНИ за домакинства, е 48 %, докато ефективното рисково тегло на банките, използващи вътрешни рейтинги, е 25 %.
е) В сравнение с държавите от Съюза като цяло, въпреки че делът на ипотечните кредити в банковите портфейли е ограничен и нивото на задлъжнялост на домакинствата понастоящем е ниско, благоприятните условия за ипотечно финансиране биха могли да представляват риск в средносрочен план от развитие на спирала между цените на жилищата и ипотечните кредити.
От една страна, повишаващите се цени на жилищата означават, че стойността на обезпечението за кредитите за недвижими имоти се увеличава, като по този начин се дава възможност за по-висок ливъридж от страна на кредитополучателите.
От друга страна, ръстът на цените на жилищата обикновено е придружен от положителни макроикономически промени, което може да доведе до разхлабване на стандартите за кредитиране, спазвани от доставчиците на кредити. В същото време увеличеното предлагане на кредити за недвижими имоти може да представлява допълнителен натиск за повишаване на цените на жилищата. В средносрочен хоризонт такава спирала би могла да доведе до балон на цените на жилищата, обусловен от кредитирането, и прекомерно задлъжнели домакинства.
ж) ЕССР признава няколко мерки, които са въведени в България и които смекчават съществуващите уязвимости при ЖНИ. По-специално положителният размер на антицикличния капиталов буфер (АКБ) е подходящ инструмент за преодоляване на уязвимостите, свързани с бързия растеж на кредитите, който е широко разпространен в различните сектори, и за повишаване на устойчивостта на банковия сектор. През септември 2021 г. беше взето решение АКБ да бъде увеличен от 0,5 % на 1 %, считано от 1 октомври 2022 г. ЕССР отбелязва също така, че през 2019 г. в България е създадена правна рамка за мерките, основани на кредитолучателите, и че в съответствие с член 124 от Регламент (ЕС) № 575/2013 на Европейския парламент и на Съвета (4), се прилага долна граница на рисково тегло за ипотечните кредити с относително по-високи съотношения кредит/стойност за банките, които следват стандартизирания подход. Тегло от 35 % се определя за част от експозицията, обезпечена с ипотеки върху жилищен имот, която не надвишава 70 % от стойността на обезпечението.
з) От гледна точка на бъдещето и като се вземе предвид средносрочната перспектива за риска, настоящият микс от макропруденциални политики се счита за частично подходящ и частично достатъчен. В допълнение към прилаганите понастоящем мерки, основани на капитала, въвеждането на мерки, основани на кредитополучателя, би било целесъобразно, за да се действа превантивно срещу потенциалното създаване на спирала между цените на жилищата и ипотечните кредити.
(8) Когато се активират мерки за преодоляване на установените уязвимости, при калибрирането и поетапното им въвеждане следва да се вземат предвид позицията на България в икономическите и финансовите цикли, както и евентуалните последици във връзка с разходите и ползите.
На базата на тези констатации ЕССР установи, че наличието на средносрочни уязвимости в сектора на жилищните недвижими имоти в България е източник на системен риск за финансовата стабилност, който може да има сериозни отрицателни последици за реалната икономика. От макропруденциална гледна точка ЕССР счита, че основните уязвимости са високият ръст на ипотечните кредити, признаците за надценяване на цените на жилищата и липсата на мерки, основавани на кредитополучателя, които биха могли да смекчат натрупването на рискове, свързани със сектора на ЖНИ.
