Изкривен имотен пазар от десетилетия налива масло в огъня на демографската ни криза. Сега демографският колапс ще го пренареди

Казват, че дяволът е в детайлите и това напълно важи за пазара на недвижими имоти в България. Според една класация на цените на апартаментите в централната част на европейските градове, със своите 2437 евро на квадратен метър София е чак на 107-мо място – макар да е рамо до рамо с Атина и по-скъпа от градове като Рига, Букурещ или Солун.

Но какво е „квадратен метър“ в българско жилище? Днес не е възможно да се намери приличен апартамент от 100 кв. м. в центъра на София за 243 700 евро. Българските строители и брокери включват в площта на имота също и дял в стълбища, асансьори, външни градинки и какво ли още не. А и посочената цена на квадратен метър вероятно се отнася за жилища на достойна възраст в „относителния“ център.

Далеч над тези дребни балкански хитрини е надвиснал много по-съществен въпрос: какво ще стане с пазара на недвижими имоти в България при положение, че населението на страната бързо се топи? (Същинският въпрос е какво ще стане с България като културно-историческо и политическо понятие, но да се приближим към него по-полека).

Преброяването от 2021 г. показа, че населението на град София за последните 10 години е намаляло с близо 20 хиляди жители. Населението на столицата също така става все по-старо: за десетилетие, броят на жителите над 60 години е нараснал с над 33 хиляди.

Дори тази, която на герба си се хвали, че „Расте, но не старее“ през последното десетилетие хем се сви, хем застаря. Варна, морската столица, е намаляла с над 24 хиляди души за десетилетието. Пловдив, столица на културата, е загубил 18 500 души.

Някой би казал, че щом хората в българските градове и села стават все по-малко, то и търсенето на жилища в България ще намалее чувствително. Все пак, за последните 10 години населението на цялата страна е спаднало с 11.5%. Също така, то чувствително е застаряло: броят на българите над 70 години е нараснал с 13% до над 1 милион души. Не е далеч от ума, че хората над 70-годишна възраст не са най-активните купувачи на имоти.

На фона на всичко това, българският имотен пазар се държи тъй, сякаш няколко милиона млади семейства с доходи на топ програмисти в Силициевата долина наддават, за да станат новодомци в квартала. Разбира се, това се отнася най-вече до трите големи града, както и до някои специални райони с висока природна и архитектурна ценност.

Това е „играта“ на българския имотен пазар от десетилетия: постоянният приток на нови жители към София, Пловдив, Варна и още 2-3 места подклажда там цените; местата, които биват напускани – Добрич, Видин, Ямбол и т.н. – трябва да се примирят с депресиран имотен пазар, в който купувачите са същинска рядкост.

Данните от Преброяване ’21 показаха, че игралната маса се преобръща. Ясно е, че хората, искащи да се заселят в най-големите ни градове няма напълно да свършат. Но „донорите на хора“, по-малките градове, вече съвсем обезлюдяха и не могат да осигурят предишния приток на нови купувачи на жилища в София. Кой ще ги замести? Тълпи от германски и японски пенсионери ли?

Общата картина на спад на търсенето на имоти по демографски причини не означава повсеместен срив. Вероятно ще станем свидетели на няколко паралелни сценарии. С демографския срив, в някои панелни квартали от социалистическата ера животът ще стане много по-неприятен, а и опасен. Нищо чудно някои съвсем опустели квартали в периферни областни градове да бъдат директно ликвидирани и рециклирани.

Което означава, че търсенето на нещо „ново и централно“ още дълго няма да се преустанови. Но предлагането на подобни хубави имоти е естествено ограничено – не на последно място, от зловредна общинска политика. Може да се окаже, че докато цените на имотите в 80% от страната, включително на много места в столицата, са се сринали, в 20% от кварталите те още ще растат.

Тази поляризация на имотния пазар ще има и вторични ефекти. Обезценяването на имотите във второкласните софийски или пловдивски квартали ще ги направи по-достъпни за семействата от крайните райони на областните градове, които ще трябва да избират: дали да се преместят в центъра на своя роден град, защото кварталът им няма да е годен за живеене, или направо да изберат периферията на големия град с трудов пазар.

Тоест, големите градове ще продължат да изцеждат демографски ресурс – този път с по-евтини второкласни жилища. На този етап това изглежда абсурдно предвид големия имотен балон, но икономическата логика навежда именно на това заключение.

Добре известно е, че българите не използват недвижимите имоти само за живеене. Мнозина, които си купуват втори и трети имот, дори не ги дават под наем. Те просто ги притежават, гледайки на тях като форма на спестяване – убедени в аксиомата, че жилищата са вечни и цената им не може да спадне, още по-малко в голям град.

Скокът на инфлацията през 2022 г. подейства на имотния пазар като наркотик. Всеки, който имаше някакви пари, искаше да ги „вложи“, за да не ги загуби. Обединиха се сметки, теглиха се и немалки банкови заеми, за да се излъже инфлацията.

Но икономиката е система с твърде много променливи, включително неизвестни. Ръстът на цените на жилищата от година на година днес масово се счита за закон със силата на гравитацията. Демографията не мисли точно така.

Когато заможните българи най-сетне си „спасят“ парите, купувайки по 4-5 апартамента на семейство, когато младите IT специалисти масово предпочетат да си купят село в Родопите вместо тристайка в „Манастирски ливади“, когато студентите в чужбина изберат кариера в държава, в която интелектът се цени повече от връзките – кой ще остане да търси произведенията на българските архитекти и строители?      

Е, демографията се е погрижила строителният сектор да не остане съвсем на сухо. Тези, които преди едно-две десетилетия се заселиха в София, Варна и Пловдив и с пот изплатиха двустайния си апартамент, вече имат деца и им е време да се разширят. В момента в София има сериозно незадоволено търсене на по-големи апартаменти в добри и свързани квартали (транспортната политика на Столична община е фактор с тежест стотици милиони, та и милиарди лева).

Въпросните българи на средна възраст са взискателни клиенти. Българските строители и имотни брокери не бързат да им предложат търсения стандарт. Разбира се, сайтовете за имотни обяви изобилстват с предложения за жилища с три спални на цена един милион лева. Но един от важните корективи на имотния ни пазар е, че живеем в свързан свят, в Обединена Европа. Щом съотношението доход – цена на жилище в големите градове на България е скъсало с реалността, има и други страни по света. А има и жилища под наем.

Демографската криза в България – или по-добре да кажем колапс, тъй като през 2054 г. се очаква населението на страната да спадне под 5 милиона души, а към края на века да е към 3 милиона – е следствие от множество фактори. Но един от важните, може би най-важните, е липсата на национална жилищна политика.

Вкарай един умен и инициативен човек в панелна гарсониера, лиши го от тротоари и градинки за игра на децата му, направи паркирането като гладиаторски бой – пък после се чуди защо вече живее в чужбина. Където най-често бързо успява да си купи твърде добро и достъпно жилище.




Имате възможност да подкрепите качествените анализи, коментари и новини в "Икономически живот"