Темата за техническите паспорти на сградите успешно си намери място сред преобладаващите новини от последната година, свързани с пандемията, предстоящите избори и криминалната хроника.
Всъщност процедурата въобще не е нова, регламентирана е още през 2006 г. в Наредба 6 на Министъра на регионалното развитие и благоустройството, както и с няколко члена в Закона за устройство на територията, и др. нормативни документи, свързани с темата за енергийна ефективност.
У нас за всяка сграда, построена от 2007 г. насам техническият паспорт е задължителен, а пък старото строителство също подлежи на такава процедура. Сроковете за изпълнение на техническите паспорти за сградите преди 2007 г. досега обаче е променян неколкократно като последният такъв е в края на 2022 г.
Дотогава няколко десетки хиляди сгради и стотици хиляди жилищата в тях трябва да се снабдят със строителното тескере. Времето най-вероятно няма да стигне и за това този срок ще бъде удължен, но в обозримото бъдеще процесът по паспортизация ще трябва да приключи.
За да се изготви паспортът няма да е достатъчно само представянето на архитектурни и проектни книжа, ще се извършва конструктивно обследване на сградите, както и други мероприятия „на място“, което ще увеличи продължителността на процеса. Ще е необходим и достъп до индивидуалните имоти на собствениците, което само по себе си е предизвикателство, защото много от тях през годините са извършвали несъгласувани ремонтни дейности.
Рисковете пред паспортизацията не спират само с недостатъчното време. Те дори могат да се окажат критични и за бюджетите на общините. Причината е, че местната власт ще трябва да отговаря финансово за стопаните, които нямат възможност да заплатят за паспортизация.
Да, общините ще могат да търсят похарчените от тях средства с частен съдебен изпълнител, но една такава процедура е тромава и събирането на вземанията ще отнеме време. Само 1000 апартамента в дадена община да откажат паспортизация, това представлява разход на местната власт от порядъка на около 600 хил. – 1 млн. лв.
По същество техническият паспорт ще събере цялата строителна информация за сградите и жилищата в тях, както и образно казано за нивото на енергийната им ефективност – подобен на начина с етикиране на електроуредите. В обявите за имоти на развитите европейски пазари именно този стикер е сред атрибутите на офертата заедно с цената, местоположението и другите специфики на имота. Тези документи ще са необходими и за кандидатстване по редица европрограми, които имат за цел подобряване на жилищния фонд.
Достъпът до събраната информация след паспортизиране на сградите ще осигури на банки, строители, застрахователи, брокери, дружества за управление на имоти и др. много важна информация при сделки с недвижимости. На теория би се ограничила до минимум практиката да се продават имоти със скрити недостатъци, които най-често идват от състоянието на общите части на сградите – покриви, стълбища, мазета, инсталации и др. Именно за това паспортизацията не бива и не може да бъде „претупана“ – защото записаното в нея ще има пряко отражение върху цените на жилищата и офисите.
Друг слабо коментиран въпрос към този момент е резултатът от една паспортизация, който представлява указания към собствениците на сградите за ремонт, възстановяване на проектните характеристики на имотите, както и други предвидени дейности. Т.е. възможно е разходите за тази процедура да бъдат последвани от нови значителни капиталови вложения от собствениците на имоти.
Текстовете в ЗУТ говорят и за друга опасност. Според тях разрешение за експлоатация се издава, като се представи и техническият паспорт на сградата. В тази връзка трябва да се уточни изрично дали сгради ще губят решението за въвеждането им в експлоатация. Паспорт няма да бъде издаван и на незаконните постройки.
В „Икономически живот“ ще продължим да ви информираме за процеса по паспортизация, както и за модернизацията на жилищния фонд у нас, чиято съвсем малка част представлява санирането. Скоро планираме и събитие, на което представители на държавата и общините, строителни експерти, юристи, финансисти и представители на бизнеса ще дискутират тези теми.
