Централните банки повишиха значително лихвените проценти през последните две години, за да се борят с инфлацията след пандемията. Мнозина смятаха, че това ще доведе до забавяне на икономическата активност. И все пак глобалният растеж се поддържа като цяло стабилен, като забавянето се материализира само в някои страни.
Защо някои усещат убождането от по-високите ставки, а други не? Отговорът отчасти се крие в разликите в характеристиките на ипотечния и жилищния пазар. Ефектите от нарастващите лихвени проценти на паричната политика върху активността отчасти зависят от характеристиките на жилищния и ипотечния пазар, които варират значително в отделните страни, сочи изследване, публикувано в блока на Международния валутен фонд.
Жилищата са важен канал за трансмисия на паричната политика. Ипотеките са най-голямото задължение за домакинствата, като жилищата често служат като единствената им значима форма на богатство. Недвижимите имоти също представляват голям дял от потреблението, инвестициите, заетостта и потребителските цени в повечето икономики.
За да оценим как ключовите жилищни характеристики влияят върху ефектите на паричната политика върху дейността, изследването използва нови данни за жилищните и ипотечните пазари, събрани в различните държави: откриваме, че тези характеристики варират значително в различните страни. Например, делът на ипотеките с фиксиран лихвен процент във всички ипотеки на ниво държава може да варира от близо до нула в Южна Африка до повече от 95 процента в Мексико или Съединените щати.
Резултати показват, че паричната политика има по-голям ефект върху активността в страни, където делът на ипотеките с фиксирана лихва е нисък. Това се дължи на факта, че собствениците на жилища виждат как месечните им плащания нарастват с лихвите по паричната политика, ако лихвите по ипотечните кредити се коригират. Обратно, домакинствата с ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент няма да видят никаква незабавна разлика в месечните си плащания, когато лихвените проценти се променят.
Ефектите от паричната политика също са по-силни в страни, където ипотеките са по-големи в сравнение със стойността на жилищата, и в страни, където дългът на домакинствата е висок като дял от БВП. В такива условия повече домакинства ще бъдат изложени на промени в лихвите по ипотечните кредити и ефектите ще бъдат по-силни, ако дългът им е по-висок спрямо активите им.
Характеристиките на жилищния пазар също имат значение: ролята на паричната политика е по-силно там, където предлагането на жилища е по-ограничено. Например по-ниските лихвени проценти ще намалят разходите по заеми за купувачите на първо жилище и ще увеличат търсенето. Когато предлагането е ограничено, това ще доведе до поскъпване на жилищата. В резултат на това богатството на съществуващите собственици ще се увеличи, което ще ги накара да консумират повече, включително ако могат да използват дома си като обезпечение, за да вземат повече заеми.
Същото важи и на места, където цените на жилищата са надценени. Рязкото увеличение на цените често се дължи на прекалено оптимистични възгледи за бъдещите цени на жилищата. Те обикновено са придружени от прекомерен ливъридж, предизвиквайки спирали от падащи цени на жилищата и възбрани, когато паричната политика се затяга, което може да доведе до по-рязък спад на доходите и потреблението.
Пазарите на ипотечни кредити и недвижими имоти претърпяха няколко промени след световната финансова криза и пандемията. В началото на неотдавнашния цикъл на нарастване и след дълъг период на ниски лихвени проценти лихвените плащания по ипотечните кредити бяха исторически ниски, средният матуритет беше дълъг, а средният дял на ипотеките с фиксиран лихвен процент беше висок в много страни. В допълнение, пандемията доведе до изместване на населението от центровете на градовете и към райони с относително по-малко ограничено предлагане.
В резултат на това жилищните канали на паричната политика може да са отслабнали или поне да са се забавили в няколко страни.
Опитът в отделните държави варира значително. Промените в характеристиките на ипотечния пазар в страни като Канада и Япония предполагат засилване на въздействието на паричната политика чрез жилищата. Това се дължи главно на намаляващия дял на ипотеките с фиксиран лихвен процент, увеличаването на дълга и по-ограниченото предлагане на жилища. За разлика от това, въздействието изглежда е отслабнало в страни като Унгария, Ирландия, Португалия и Съединените щати, където характеристиките са се променили в обратна посока.
Констатациите на МВФ показват, че задълбоченото, специфично за страната, разбиране на жилищните канали е важно за подпомагане на калибрирането и коригирането на паричната политика. В държави, където жилищните канали са силни, наблюдението на развитието на жилищния пазар и промените в обслужването на дълга на домакинствата може да помогне за идентифициране на ранни признаци на прекомерно затягане. Когато трансмисията на паричната политика е слаба, могат да се предприемат по-решителни ранни действия, когато за първи път се появят признаци на прегряване и инфлационен натиск.
А сега? Повечето централни банки постигнаха значителен напредък към целта си за инфлация. Може да се заключи, че ако въздействието на политиката е слабо, грешката от страна на прекаленото затягане винаги струва по-малко. Въпреки това, прекомерното затягане или оставянето на лихвите по-високи за по-дълго време в момента все пак може да бъде по-голям риск.
Докато ипотеките с фиксиран лихвен процент наистина са станали по-често срещани в много страни, периодите на фиксиране са кратки. С течение на времето и когато лихвите по тези ипотеки се нулират, трансмисията на паричната политика може внезапно да стане по-ефективна и така да намали потреблението, особено когато домакинствата са силно задлъжнели.
Колкото по-дълго време процентите се поддържат високи, толкова по-голяма е вероятността домакинствата да почувстват затруднение, дори когато досега са били сравнително защитени.
